私搭亂建、衛生問題嚴重，布局散亂、設施陳舊落后……城中和城郊鄉的小村子，一度是低效用地再開發的“硬骨頭”。這些土地如何盤活？具體工作如何開展？記者日前在浙江、遼寧進行調查。
10年前的一個夏夜，拆遷只剩最后一戶人家了。當晚，經濟發展、城建、土管等部門和企業相關人員再次上門做工作。終于，這家農戶心甘情愿在評估報告上簽了字。
10年后，同一片土地，永藝家具的企業畝產值600萬元，有的村民收入是以前的7倍。這里是浙江安吉經濟開發區。
200畝地盤活，村民跟著受益
初春，浙江湖州安吉縣經開區的城南社區里，永藝家具公司三期6層廠房建設完畢。這里曾是典型的城中村。
“省道建成，貫穿社區而過。地處安吉經開區，社區可近距離接觸入駐的企業。”城南社區書記朱新平回憶，上世紀90年代，村民到附近的企業上班，自家房子又可以出租給企業職工，甜頭不少。
可是，甘盡苦來。沒有統籌規劃，社區私搭亂建隨處可見，環境衛生問題愈發嚴重。這片土地逐漸淪為布局散亂、設施落后、利用粗放、用途不合理的存量建設用地。
2003年，安吉將包含城南社區在內的300畝低效用地打造成范潭工業園區，實施城中村改造。城南社區這塊土地剛好被急求擴張規模的永藝家具相中，200畝土地集中拆遷。時任縣國土局局長曾慶山說，一開始拆遷并不順利，但“這是件好事，把政策講清楚，相信無論企業還是村民都會支持”。
如今，“村里受益也不少。”村主任谷衛強說。2016年，村集體收入達到700萬元，文化禮堂等一應俱全，干凈整潔，煥然一新。
“以前主要靠種田養蠶，2006年全家收入不到1萬元。”銀灣村村民陳方泉說，現在到企業上班，加上村里每年拆遷的分紅和失地農民保險，自己和老伴一年能有7萬多元收入。
單個項目成功背后，是一整套制度建立。為了支持鄉鎮加快土地收儲，安吉設置了2億元工業土地收儲周轉金，加快對低效利用、污染重、能耗高的項目土地進行收儲；對再開發方式、流程及職責等也發文作了規范。
安吉縣國土局局長陳志文介紹，考核獎懲也納入工作中來。鄉鎮層面，從用地指標安排等入手；企業層面，重點建立差別電價水價等財政激勵政策，企業享受的優惠與畝均工業增加值、畝均入庫稅收等掛鉤。
汽車城“進”村，產值超千億
41600公頃，這是遼寧全省具有再開發潛力的城鎮低效用地面積。920公頃，這是截至目前遼寧已批準的13個城鎮低效用地改造項目所涉面積。大洼村，就是試點之一。
大洼村緊鄰城區，周圍曾經遍布違章建筑和破產小企業。“之前，農村集體存量建設用地大多是村辦集體企業、擴張的村屯，絕大部分沒有合法用地手續。”大東區國土部門一工作人員說。
2010年初，區里啟動沈陽汽車城項目。2012年，已成為全省第一個產值超千億的汽車產業集聚地區，土地供需矛盾卻日益突出。
“主要以舊村屯改造為主，我們結合產業引進，由區政府依法收回、收購土地使用權，同時按法規招拍掛出讓土地。”大東汽車城一位負責人介紹，通過引進寶馬、通用等項目，帶動地區投資和消費增長。
為加快各類手續辦理，大東區成立工作組。“我們區政府可行使轄區內低效地征收的組織實施、拆遷成本審核等一級土地開發職能。”大東區國土局相關負責人說，遼寧省國土廳還開發了城鎮低效用地再開發項目審批系統，對試點項目實行網上會簽、集體會審。
“以前辦事要跑十幾個部門蓋章，沒個半年根本跑不下來。現在完全變樣了。”某汽車配件廠負責人裴文棟說。
邊角地等可一并改造開發
目前，不少地方的城鎮低效用地以成片開發為主。而零星的邊角地、夾心地、插花地，開發難度大，影響盤活進度。
對此，國土部發布指導意見，明確此類分散土地可一并改造開發，但單宗零星土地用地面積原則不超3畝，且累計面積不超改造開發項目總面積的10%。
“可開發零星土地的面積上限必須明確，不能借著零星土地的名義，擅自擴大開發范圍。”中國土地勘測規劃院地政中心主任唐健說，盤活舊的土地涉及地上附著物的處置，有些還要涉及人的安置，通常周期較長，項目開發方的時間成本過高。與此同時，在土地取得方式、用途認定、價款繳納等方面也缺少鼓勵優惠政策，這些都會使社會資本望而卻步。
如何改變過去單純由政府主導低效用地再開發的狀況？唐健認為，要調動各方參與改造開發的積極性。比如，對由原土地使用權人對其使用的國有建設用地進行改造開發，要明確劃撥協議方式取得、用途認定、價款繳納等優惠政策；對于產業轉型升級優化用地結構，企業“退二進三”、遷址重建的，可考慮在用地選址、土地審批、用地規模與計劃安排等方面給予積極支持。
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